Depuis quelques années, les programmes de location avec option d’achat aussi appelés “louer pour acheter” sont devenus très populaires. Ils sont souvent offerts comme une seconde option au financement alternatif. Que ces programmes soient promus par des courtiers hypothécaires, par des entreprises de démarchages ou des individus, cette option semble intéressante car elle vous permet de demeurer dans votre propriété tout en ayant la possibilité de la racheter ultérieurement à un prix déterminé, souvent à un prix majoré de 5% l’an.

Un achat incertain

En plus des nombreuses clauses dans le contrat pouvant éliminer votre possibilité de rachat (e.g. défaut de paiement), il y a un autre facteur qui n’est pas sous le contrôle du client: la stabilité financière de l’acheteur de la propriété.

Perdre les économies d’une vie

Voici un cas réel résultant d’une location avec option d’achat m’ayant été rapporté par un client il n’y a pas plus d’un mois.

Paradis avait des problèmes financiers et son institution financière lui avait signifié un avis de 60 jours. Il risquait de perdre sa propriété à tout moment. Ayant été conseillé par un courtier hypothécaire opérant sous la bannière d’une grande firme de courtage québécoise, il opta pour un programme de “location-achat”.

 Au moment de faire la vente au notaire, M. Paradis rencontra pour la première fois M. Bélanger, l’investisseur immobilier qui fera l’acquisition de la propriété afin de lui louer “temporairement” pour ensuite lui permettre de la racheter. Initialement, M. Paradis croyait que la propriété serait rachetée par une entreprise reconnue, et non un particulier. Ayant été rassuré par le courtier hypothécaire, il alla quand même de l’avant avec la transaction. Il vendit donc sa propriété d’une valeur de 250,000$ pour un montant de 150,000$ avec l’option de la racheter à 157,500$ l’an prochain.

 L’inattendu arriva. Une hypothèque légale de Revenu Québec au montant de 153,453$ fut enregistrée sur ladite propriété. En fait, M. Bélanger, l’investisseur immobilier, avait omis de payer ses impôts relativement à des projets immobiliers antérieurs et n’avait pas les moyens de les payer à ce jour. Ayant maintenant des difficultés financières, ce dernier arrêta de payer les mensualités de l’hypothèque et la banque envoya un recours hypothécaire afin de saisir ladite propriété.

En plus d’avoir perdu l’entièreté de l’équité qu’il avait dans la propriété, M. Paradis et sa famille font maintenant face à l’éviction de nouveau…

Les recours du locataire

Dans la majorité des cas similaires à celui-ci, le seul recours est de poursuivre le propriétaire. Étant donné que ce dernier est en difficulté financière, il sera quasi-impossible de recouvrer les sommes perdues.

En quoi l’obtention d’un financement alternatif aurait-il été plus avantageux?

L’obtention d’un refinancement ou d’une deuxième hypothèque avec un prêteur alternatif aurait permis au client de conserver la propriété à son nom. Il aurait donc évité d’être exposé aux risques mentionnés auparavant.

Si vous avez des questions supplémentaires au sujet du financement alternatif, ou si vous êtes actuellement à la recherche d’un financement alternatif, n’hésitez pas à me contacter par courriel au maxime.st-laurent@financierevictoria.com ou par téléphone au 1 (877) 220-7738 Ext. 101.