Financement hypothécaire d’un immeuble commercial : les étapes clés

Le financement hypothécaire n’est pas toujours une mince affaire pour les entreprises, mais plusieurs solutions sont offertes par les prêteurs privés pour financer l’achat d’un immeuble commercial.

Afin de ne pas être à la merci d’un propriétaire, de conditions de location contraignantes ou d’un non-renouvellement d’un bail, il peut être préférable pour une PME d’occuper des locaux qui lui appartiennent. En détenant son propre immeuble, l’ensemble des améliorations locatives que l’entreprise y fera lui appartiendront. Après tout, un des principaux incitatifs à l’entrepreneuriat est d’être maître de son propre destin ! Cependant, à moins d’avoir accès à d’importantes liquidités, l’entrepreneur désirant s’installer dans un bâtiment commercial devra obtenir un financement hypothécaire.

Or, les prêts hypothécaires commerciaux se distinguent grandement de ceux offerts aux particuliers pour du résidentiel. L’entreprise qui désire occuper un immeuble dont elle est propriétaire risque de faire face à de nombreux obstacles en tentant d’obtenir un prêt conventionnel auprès d’une grande banque ou d’une caisse populaire.

Les inconvénients d’obtenir une hypothèque commerciale auprès d’une banque traditionnelle

Plus difficile d’accès et moins avantageuse qu’une hypothèque résidentielle

Au Québec, les grandes banques et Desjardins sont d’imposantes organisations qui détiennent un pouvoir considérable. Concrètement, cela fait en sorte qu’elles déterminent bien souvent les règles du jeu. Les entreprises doivent donc s’attendre à payer des intérêts plus élevés qu’au résidentiel et à se plier à des modalités d’emprunt contraignantes, voire nuisibles à leur croissance. Par exemple, le renouvellement du prêt hypothécaire commercial pourrait être conditionnel à la présentation d’états financiers audités ainsi qu’à l’obtention par l’entreprise de résultats financiers positifs.

Des industries entières et les jeunes PME sont souvent ignorées par les institutions financières

Quand les grandes institutions financières croient bon de négliger certaines industries, rien ne les oblige à faire affaire avec les entreprises qui en font partie. C’est ainsi que des entrepreneurs œuvrant au sein de certains secteurs, notamment la culture de cannabis et la restauration, font face à de nombreux refus des banques pour l’obtention d’un financement d’immeuble.

Les très jeunes PME et les entreprises en démarrage se retrouvent également victimes du désintérêt des prêteurs traditionnels, en raison d’un historique de revenu trop récent ou d’un manque de rentabilité.

Les banques sont peu flexibles aux besoins des entreprises et émettent des critères contraignants

Les choses se compliquent davantage quand, pour des motifs fiscaux ou autres, l’entreprise opérante est distincte de celle qui détient le bâtiment commercial (la compagnie et sa marque principale d’un côté et une entreprise Québec inc. de l’autre).

En gros, les institutions financières majeures ont le gros bout du bâton, et la concurrence entre elles n’est pas assez forte pour les inciter à desservir convenablement l’ensemble des entreprises. Ces grandes institutions sont encore moins pressées d’offrir des solutions adaptées aux particularités de chaque projet entrepreneurial et de chaque structure fiscale.

Les avantages du financement hypothécaire commercial avec un prêteur privé

N’étant pas assujettis à de lourdes bureaucraties et faisant face à plus de concurrence, les prêteurs hypothécaires privés ont plus de flexibilité et démontrent davantage de volonté à collaborer avec les entrepreneurs délaissés par les grandes banques.

Pour l’obtention du financement hypothécaire nécessaire à l’achat d’une propriété commerciale, les avantages principaux sont les suivants.

Les critères de solvabilité sont moins stricts avec un prêteur privé

Avant même de mettre les pieds dans le bureau d’un conseiller bancaire, il se peut que votre entreprise soit a priori refusée pour un financement hypothécaire. D’ailleurs, ce même conseiller a souvent bien peu de contrôle sur l’acceptation de la demande. Si, pour une quelconque raison, votre soumission ne cadre pas dans la grille d’analyse informatisée de l’institution financière, les probabilités qu’un employé de votre succursale puisse y changer quelque chose sont très faibles.

Quand vient le temps de prêter à une entreprise pour l’achat d’un immeuble commercial, le prêteur privé s’attarde principalement à la valeur réelle de l’immeuble à hypothéquer. Oui, la solvabilité demeure un critère non négligeable, mais ce type de financement hypothécaire prend en considération une multitude de facteurs parfois plus pertinents et tangibles.

Contrairement aux prêteurs traditionnels, le prêteur hypothécaire privé prend le temps d’analyser minutieusement et avec discernement l’ensemble des facteurs de risques d’un projet pour en estimer son vrai potentiel de succès.

Une relation d’affaires prêteur-emprunteur basée sur du concret

Comme vous, le prêteur privé est un entrepreneur et un investisseur. Sa mission consiste principalement à reconnaître les projets qui ont du potentiel afin d’y contribuer financièrement.

Comme vous, c’est un preneur de risques. Il n’est pas juste là pour faire de l’entrée de données, remplir de la paperasserie et exiger d’innombrables documents. D’une certaine façon, la relation entre le prêteur privé et l’emprunteur s’apparente davantage à celle de partenaires d’affaires.

Comme c’est le cas pour vous, aux yeux du prêteur privé, « le temps, c’est de l’argent ». Il n’a rien à gagner à vous faire attendre, comme les grandes banques peuvent trop fréquemment se le permettre. Son processus d’analyse est complet, efficace et diligent.

Des modalités et des conditions flexibles pour une solution hypothécaire gagnant-gagnant

Ne soyons pas dupes : les états financiers d’une grande banque ou de Desjardins ne seront pas impactés par l’échec de votre projet entrepreneurial. De son côté, puisqu’il fait affaire avec un nombre limité d’emprunteurs, le prêteur privé a tout intérêt à ce que votre entreprise atteigne ses objectifs avec l’achat d’un immeuble commercial.

C’est pour cette raison qu’un financement hypothécaire auprès d’un investisseur privé peut offrir des modalités de paiement d’intérêt et de remboursement de capital adaptées aux besoins et à la situation de votre entreprise.

Ce qu’on doit retenir de tout ça

Malgré leurs nombreux défauts, les prêteurs institutionnels peuvent quand même répondre aux besoins de certaines entreprises. Mais si votre entreprise sort du cadre ou si vous cherchez un financement hypothécaire commercial conçu sur mesure et basé sur du concret, le prêteur privé offre des solutions généralement plus intéressantes.