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Divorce, séparation & hypothèque

Quoi faire avec l’hypothèque et la maison en cas de séparation ou de divorce?

Ne soyons pas dupes : qu’un divorce ou une séparation se déroule en bons termes ou non, des décisions importantes doivent être prises, surtout lorsqu’un prêt hypothécaire est au cœur de l’affaire.

Trois dénouements sont possibles dans ce genre de scénario :

  • La vente de la maison, entraînant l’obligation aux deux ex-conjoints de déménager ;
  • Le rachat des parts de l’autre par un des ex-conjoints qui devient l’unique propriétaire, lui permettant ainsi de demeurer dans la propriété ;
  • Les parts de l’un sont données à l’autre ex-conjoint, faisant de ce dernier le responsable du solde hypothécaire et le seul propriétaire.

Si vous souhaitez absolument conserver la maison et en assumer les responsabilités financières, dont l’hypothèque, sautez la partie du texte qui suit et passez directement à la section suivante !

Vente de la maison et déménagements des deux ex-conjoints : une solution « simple », mais pas toujours idéale lors d’une séparation

Afin de réduire les complications, les deux ex-conjoints peuvent convenir de quitter la propriété pour la vendre. Dans ce cas, la transaction s’apparente à une vente régulière. Les deux partis recevront leur portion des profits après déduction des frais et remboursement du solde hypothécaire.

Notons toutefois que si elle simplifie les choses d’une part, cette façon de faire contraint les deux ex-conjoints à se trouver un nouveau logis, ce qui n’est pas toujours facile dans le contexte immobilier actuel. De plus, en se retrouvant soudainement dans un ménage avec un seul salaire, il peut aussi devenir plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière pour l’achat d’une nouvelle maison.

Un peu plus bas, j’explique comment une deuxième hypothèque auprès d’un prêteur privé peut permettre à un des ex-conjoints d’éviter le déménagement, et les nombreux coûts directs et indirects qui s’y rattachent.

Parce que oui, il est possible de conserver la propriété, même si on n’est pas admissible à un prêt hypothécaire auprès d’une grande banque.

Voici ce que vous devez savoir si vous souhaitez conserver la propriété lors d’une séparation ou d’un divorce.

Prendre l’entière responsabilité du financement

Quand le solde du prêt est relativement élevé par rapport à la valeur de la propriété, il peut être préférable pour celui qui quitte de simplement abandonner ses parts. La personne qui reste deviendra donc la seule et unique propriétaire et responsable du financement hypothécaire.

Si l’ex-conjoint qui conserve la maison ne répond pas aux exigences en matière de revenu et de crédit selon l’institution financière, il devra possiblement obtenir l’aide d’un cosignataire pour le refinancement hypothécaire.

Tandis que les coûts de cette première option sont généralement moins élevés que ceux liés à l’option suivante, il demeure tout de même que des frais de notaire et un droit de mutation seront à payer.

Conserver la propriété en rachetant les parts de l’ex-conjoint

Cette option est celle qu’on voit plus régulièrement. Elle exige de déterminer la valeur de la propriété afin de déduire la valeur des parts appartenant à la personne qui quitte la maison. Autrement dit, le conjoint qui garde la résidence devra remettre les profits théoriques qu’aurait engendrés la vente. Les services d’un évaluateur peuvent servir à obtenir une estimation impartiale, ce qui peut vous épargner davantage de mésententes.

Prenons un exemple.

La propriété a une valeur de 500 000 $ et le solde de l’hypothèque est de 300 000 $.

Le profit brut d’une vente serait donc de 200 000 $.

Notez toutefois que si le prêt hypothécaire n’est pas à échéance, vous aurez fort probablement à payer une pénalité à l’institution financière.

Si dans notre exemple, la pénalité pour rupture de contrat est de 10 000 $, le profit net tombe à 190 000 $.

La moitié de cette somme, revenant à 95 000 $, sera donc remise à l’ex-conjoint qui vend ses parts.

Celui qui devient l’unique propriétaire doit ensuite soumettre une nouvelle demande de financement. Cette hypothèque servira à couvrir le solde du prêt précédent (300 000 $), la somme due à l’ex-conjoint (95 000 $), les frais de notaire et la moitié de la pénalité.

Tout comme dans le scénario précédent, rien ne garantit que la demande de refinancement hypothécaire de celui qui souhaite conserver la propriété sera acceptée. Encore une fois, la signature d’un nouveau coemprunteur pourrait être exigée, ce qui n’est pas toujours facile à trouver.

Un prêteur privé : une solution avantageuse pour le rachat de la part d’un conjoint

Les prêteurs privés ne fonctionnent pas avec les mêmes critères que les institutions financières traditionnelles. En étant plus flexibles dans leurs politiques d’octroi, ils peuvent permettre à certaines personnes de garder leur maison après une séparation même si leur crédit n’est pas impeccable. C’est aussi le cas pour ceux dont le niveau de revenu ne répond pas entièrement aux exigences de la banque.

Avec une hypothèque privée, le financement est octroyé principalement en fonction de la valeur nette de la propriété. Le prêteur privé a la possibilité de juger de la valeur réelle de son investissement et de prendre en compte des facteurs souvent négligés par les prêteurs hypothécaires traditionnels. Il offrira un financement pouvant aller jusqu’à 75 % de la valeur marchande de votre propriété.

Si vous êtes en mesure d’assumer l’entièreté de l’hypothèque en désengageant votre ex-conjoint, et si votre institution financière actuelle vous donne l’autorisation de le faire, le rachat de votre conjoint pourra se faire par un prêt hypothécaire de deuxième rang. Cela vous permettra de conserver l’hypothèque traditionnelle à plus petit taux.

De plus, le processus est hautement simplifié, ce qui peut vous permettre de passer à autre chose plus rapidement et d’entamer votre nouvelle vie.

Ce qu’on doit retenir de tout ça

Même si certaines options, comme le refinancement auprès d’un prêteur privé, s’avèrent souvent plus simples et efficaces, il n’en demeure pas moins que la gestion d’un actif immobilier en cas de séparation n’est pas un dossier qui se prend à la légère. Que l’on souhaite garder la propriété ou non, il est essentiel de prendre une décision rationnelle et de ne pas agir sous le coup de l’émotion.

Cependant, lorsque vous décidez de garder la propriété, rappelez-vous que si votre institution financière vous rend la vie difficile, un prêteur privé peut offrir une solution qui vous aidera à passer au travers de cette période difficile, sans vous embourber dans d’interminables délais administratifs et séances de magasinage hypothécaire.

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