4 choses à savoir pour financer et réussir son flip immobilier

Il n’y a pas de recette parfaite pour réussir un flip immobilier. Le succès d’un flip repose principalement sur une allocation efficiente de vos ressources en temps et en argent. La meilleure façon d’optimiser cette allocation est de planifier le projet en fonction de vos compétences et des spécificités de la propriété et du quartier. Bien qu’une bonne planification soit essentielle au succès d’un flip, un investisseur aguerri sait pertinemment qu’il devra s’adapter en cours de route. Car ce qui semblait être une bonne idée sur papier peut s’avérer trop coûteux ou inutilement demandant en temps.

Ayant moi-même participé à des dizaines de projets de flip immobilier, j’ai fait toutes les erreurs possibles. Voici quatre choses que j’aurais aimé savoir dès le début de ma carrière de « flippeur ».

Le temps représente le coût d’opportunité le plus important d’un flip immobilier

Même s’ils n’entraînent pas toujours de réelles sorties d’argent, le temps et les efforts investis dans un flip doivent faire partie du calcul de rendement. « Le temps, c’est de l’argent ! », comme on dit.

Cet adage est extrêmement pertinent dans le cadre d’un flip immobilier, mais trop d’investisseurs le négligent. Par exemple, un profit de 50 000 $ sur un projet qui dure trois mois et qui vous demande un investissement total de 150 heures de vos temps libres est probablement plus profitable qu’un projet duquel se dégage une marge de 100 000 $, mais qui s’éternise sur de longs mois et qui vous tire du jus continuellement.

Il faut comprendre que la notion de temps se décline de deux façons lors d’un flip.

Il y a d’abord l’horizon, ou la durée complète du projet, qui va du financement et de l’achat de la propriété jusqu’à sa vente. Comme son nom l’indique, le flip s’oppose à une stratégie « buy and hold » (acheter et garder). Ici, on garde un souci de qualité, mais on veut bouger le plus vite possible.

Ensuite, il faut estimer le temps réel que vous devrez investir dans le projet. Au-delà des travaux dont vous assumerez la responsabilité, vous devez prendre en considération les heures passées à magasiner des matériaux et à négocier avec vos sous-traitants. Même vos déplacements devraient entrer dans ce calcul. Par exemple, la rénovation d’un chalet dans un secteur en forte demande peut sembler profitable financièrement, mais si la propriété est située à deux heures de route de votre domicile, le temps passé dans votre voiture pourrait représenter un coût d’opportunité énorme.

Notez également qu’avant l’achat, les nombreuses heures passées à scruter les offres font partie de ce qu’on appelle les coûts irrécupérables (sunk costs). En théorie, ces heures devraient être soustraites du calcul de rendement du projet. En travaillant avec un courtier, il est possible de réduire considérablement cette partie du projet.

Les travaux à faire varient en fonction des spécificités du projet

Refaire les planchers à la grandeur, accentuer la lumière dans le salon en posant de nouvelles fenêtres, rénover la salle de bain au goût du jour, refaire complètement le design de la cuisine… Plusieurs « experts » vous diront que vous devez « absolument » effectuer telle ou telle chose.

Mais je le répète : il n’existe pas de recette parfaite. Afin de prendre les meilleures décisions, c’est-à-dire celles qui minimisent les coûts et maximisent la valeur ajoutée, vous devez établir votre clientèle cible. 

Dans les quartiers montréalais hautement prisés par les jeunes familles, prenons Rosemont-La Petite-Patrie, l’ajout d’un étage à une maison de type shoebox est certes plus complexe que la rénovation d’une salle de bain, mais la plus-value peut être considérable.

Connaître les tendances du marché à l’échelle du Québec est important, mais il faut surtout étudier le marché local, voire hyper local. C’est-à-dire déterminer qui sont les acheteurs typiques d’un secteur (la demande) et quelles sont les propriétés qui y sont disponibles (l’offre).

Par exemple, transformer un duplex du Plateau-Mont-Royal en maison unifamiliale pourrait être plus avantageux si vous déterminez que votre meilleur acheteur potentiel n’a aucun intérêt à gérer un locataire.

La meilleure façon de se faire une tête sur tout ça est de collaborer avec un courtier immobilier.

Le choix des tâches à effectuer vous-même et des experts à engager est essentiel

On s’entend, plus vous prenez de tâches sous votre responsabilité, plus vous réduirez vos coûts et plus vous augmenterez vos profits. Or, bien que certains travaux comme l’électricité doivent obligatoirement être confiés à des experts, il faut se rappeler qu’on ne s’improvise pas tireur de joints ou courtier du jour au lendemain.

Il est extrêmement important d’être honnête avec soi-même. Si vous prenez deux semaines pour peinturer la maison, l’embauche d’un peintre professionnel qui peut compléter le tout en une journée serait probablement plus rentable.

Lors de mon premier flip, je tenais mordicus à vendre par moi-même afin d’économiser la commission du courtier. Dans les trois mois qui ont suivi la mise en marché, les seuls acheteurs potentiels que j’ai rencontrés étaient des chercheurs d’aubaine aux mille questions. Épuisé et découragé par ces visites qui ne menaient à rien, j’ai finalement décidé de travailler avec un courtier.

Et hop, la maison était vendue une semaine plus tard!

La leçon à retenir de tout cela : assumez les tâches que vous pouvez effectuer efficacement et laissez les professionnels faire le reste. Évidemment, votre travail ici sera de prendre le temps de bien choisir vos experts. Pour ce faire, demandez trois soumissions et ne vous fiez pas qu’au prix. Il est tout aussi important de travailler avec des gens envers qui vous avez pleinement confiance.

Le financement hypothécaire n’est pas qu’une question de taux d’intérêt

Trouver le bon type de financement pour un flip immobilier est un élément de la plus haute importance. Vous devez évaluer vos options, et déterminer toutes celles qui s’offrent à vous en fonction du projet et de votre situation financière. Les modalités de prêt hypothécaire des grandes banques et des caisses populaires ne sont pas toujours les mieux adaptées au financement d’un flip. Dans certains cas, les critères d’octroi peuvent être trop contraignants, mais cela ne devrait pas vous empêcher de réaliser votre projet. 

Un prêteur privé peut offrir une solution de financement avantageuse. Le prêteur privé québécois Financière Victoria, par exemple, se base principalement sur trois critères :

• La propriété est une maison unifamiliale, un condominium, un immeuble commercial ou à revenus, ou un terrain.
• La propriété est située dans un milieu urbain et desservi.
• Le financement est inférieur ou égal à 75 % de la valeur de la propriété.

Le traitement de la demande étant souvent plus rapide qu’auprès d’une institution financière traditionnelle, on peut ainsi faire des économies en temps. Autre avantage : vous pourrez réduire vos besoins en liquidités jusqu’à la vente de la propriété puisqu’il est possible de ne payer que les intérêts du prêt pendant la réalisation du projet.

Que retenir de tout cela?

Il sera toujours possible de faire de l’argent en faisant un flip immobilier. Il suffit de bien gérer la notion du temps, d’allouer les ressources efficacement et de faire affaire avec des partenaires compétents et dignes de confiance.